房贷计算器使用指南：等额本息 vs 等额本金 vs 组合贷

• 商业贷款：从商业银行申请，利率高、放款快、额度高，适合首套但公积金不足的购房者。
• 公积金贷款：用住房公积金账户余额办理，利率显著低于商贷（差 1-2 个点），但额度受当地公积金中心规定限制。
• 组合贷款：商贷 + 公积金贷款的混合体，公积金部分按公积金利率、商贷部分按商业利率，分别计算月供后相加。

例如 2026 年北京首套房常见组合：商贷 200 万 @ 3.95% + 公积金 80 万 @ 2.85%，总贷 280 万。

等额本息：每月还款总额相同，但前期利息占比高、本金占比低，后期反过来。月供恒定，便于做家庭预算，但总利息更多。

等额本金：每月本金还款相同（贷款额 / 总月数），利息按剩余本金计算逐月递减，因此首月月供最高、末月最低。总利息更少，但前期压力大。

以 200 万 30 年 4% 为例：

• 等额本息：月供恒定 9550 元，总利息 ≈ 144 万。
• 等额本金：首月 12222 元、末月 5572 元，总利息 ≈ 120 万（少 24 万）。

结论：现金流紧张选等额本息；如果有提前还款打算，等额本金前期还的本金多，节息效果更明显。

1. 选择贷款类型：商贷 / 公积金 / 组合贷。
2. 输入贷款金额（万元为单位）和年化利率（%）。
3. 选择贷款年限（10-30 年）和还款方式。
4. 点「立即计算」即可看到月供、利息总额、还款总额，并展开还款计划表查看每月明细。

组合贷场景下分别填商贷和公积金两段，工具自动汇总每月月供。

提前还款分两种：

• 缩短年限：月供不变，把多还的部分直接砍掉总利息。利息节省最多。
• 减少月供：年限不变，月供变低，每月现金流更松，但总利息节省较少。

注意：很多银行规定贷款放款后满一年才能提前还款，且部分银行收取违约金（贷款余额的 0.5%-1%）。提前还款前先咨询银行。

从 2020 年起，中国个人住房贷款全面切换到 LPR（贷款市场报价利率）+ 加点的浮动利率定价。每月（或每年）根据当时的 LPR 调整月供。

2026 年首套房常见参考：5 年期 LPR 约 3.95%，加点 -20BP 至 +30BP，最终利率约 3.75%-4.25%。具体以放款时的合同为准。